2022-서울서초-0039
금융뉴스

절대 투자하면 안되는 아파트 유형

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대한민국에서 가장 따뜻한 '북극성부동산재테크' 네이버 카페(북극성부동산재테크 (대한민국 No.1 부동산 커뮤니티) : 네이버 카페 (naver.com))에서 활동하고 있는 쏠트 입니다.

초보 투자자일수록 소액 투자를 할 수 밖에 없습니다. 강남아파트처럼 모두가 살기 좋아하는 곳은 비싸서 생각하기 어렵고, 소액으로 접근 가능한 지방 or 비인기 지역의 아파트로 투자 눈길을 돌리게 됩니다.

이러한 지방 및 비인기 아파트들은 소액으로 접근 가능하다는 장점이 있지만, 자칫하면 소중한 종자돈을 물리거나 잃을 수도 있는 리스크가 있습니다.

소중한 종자돈을 지키기 위해, 반드시 피해야하는 아파트 특징을 말씀드리겠습니다. 그전에, 제가 생각하는 아파트 가치에 대한 전제를 말씀드리려 합니다.
 

아파트 가격은 아파트의 가치를 반영할 확률이 높다

 

아크로리버파크 실거래

우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서초구 반포 아크로리버파크 입니다. 34평 기준 43억에 거래 되었으니, 평당 1.26억 정도네요. (22.4월 거래 기준) 심지어 43억에 매수하시고 23억에 전세를 주었으니, 20억 갭투자를 하셨군요 ㅎㅎ

이 아파트는 한강뷰, 9호선 초역세권, 신세계백화점, 좋은 학군 등이 있어 살기 좋은 곳입니다. 그럼에도 불구하고 왜 이 아파트가 제일 비싼 것인지 모두가 공감하지는 못할 것 같습니다. 어떤 사람은 숲세권을 좋아하고 자가용을 타고 다녀 지하철이 의미 없을 수도 있으니깐요.

그렇지만 우리는 투자자 입니다. 많은 사람들이 원하는 것을 가치 있다고 여겨야 합니다. '내'가 혹은 '일부' 사람들이 뭘 좋아하는 지는 중요치 않습니다. '많은' 사람들이 좋아하는 지가 중요하고, 그것은 가격에 녹아져있을 확률이 큽니다.

그래서 우리는 아파트 가격을 중요한 기준으로 삼아야 합니다. 그럼 가격이라는 기준을 이용하여 절대 투자하면 안되는 아파트를 알려드리겠습니다.
 

1. 장기간 오르지 않고, 유동성에도 꿈쩍 않는 단지

지난 2년동안 전세계적으로 화폐가 미친듯이 발행되었습니다. 그래서 엄청난 유동자금이 부동산 시장으로 유입되었습니다. 자금이 유입되면, 당연히 가격은 상승합니다 (흔히 말하는 인플레이션 입니다.) 이러한 인플레이션에도 불구하고, 오르지 않는 단지가 있습니다.

지방 소도시에 있는 대단지 구축 아파트의 시세 그래프입니다. 이 아파트의 가격은 유동성 시장 (20년 초)부터 현재까지 시세가 오히려 감소했습니다.

안오른 아파트가 없다는 유동성 시장에서도 떨어지는 아파트는 '저평가'가 아닌 '저가치'일 확률이 매우 높습니다.

혹시 최근 3-4년 간 공급이 많아 시세가 안오른게 아니냐 라고 생각하실 수도 있습니다. 그래서 과거 10년의 시세그래프를 가져와봤습니다.

과거 10년 동안 매매가격은 오히려 더 떨어졌군요. 1억으로 매수했다면, 현재는 8%가 감소한 9200만원이 시세입니다. 물가 상승률 조차 반영을 못하는 자산입니다.

어느 정도 살기 좋은 아파트는 꾸준히 오릅니다.
많이는 아니더라도 조금씩 오릅니다.
장기간 시세가 제자리인 아파트는, 내재된 가치가 적을 확률이 높습니다.

이러한 아파트는 가만 보면 소액으로 투자하기에 매력이 있습니다. 주변 인프라 (상권, 학교) 도 고급지진 않지만 갖춰져 있고, 거래량도 꽤 많았기 때문이죠. 무엇보다 전세가율이 높아서 소액으로 투자하기에 아주 매력적입니다.

그럼에도 불구하고 장기간 오르지 않는다 라는 것은, 지역 수요층이 선택할 만한 매력이 떨어지거나, 더 나은 대체재 (ex 신축)가 지역 내 활발히 공급되었음을 의미합니다.

소액가능+인프라 나쁘지않음 등으로, 만약 우리가 덜컥 투자했다면 10년동안 수익은 물론 원금 보장조차 못했을 겁니다.
 

1번째 결론: 장기간 오르지 않는 단지는 피해라

2. 상승과 하락이 반복되지만, 결국 제자리인 단지

이번에 사용할 예시는 지방 중소도시 아파트입니다. (인구 50만 이상)

2015년부터 현재까지 약 7-8년간 매매가격은 보합 내지 하락입니다. 물론 무릎 or 어깨에 진입하여 꼭대기에 팔 수 있다면 좋겠지만, 장기 보유할 물건은 아닙니다. 이러한 아파트는 매수/매도 타이밍에 대해 공부하지 않는다면 수익을 기대하기 어렵습니다.

해당 아파트는 나홀로단지 or 인프라 부족 등 떨어지는 급지의 아파트는 아닙니다. 3등 입지이긴 하지만, 해당 동네 학원가 및 중심상권에 도보로 접근 가능합니다.

그럼에도 불구하고 시세가 요동치는 것은 실제 수요가 받쳐주지 못하는 것입니다. (저 아파트가 싸다면 매수 생각이 있지만, 조금만 높아져도 다른 대체재로 이동하는 것입니다)

이러한 단지가 상승하는 이유는 투자자 유입이 1순위입니다. 해당 단지가 속한 지역이 저평가되었다고 판단되었을 때, 투자자들은 대장아파트부터 투자합니다. 대장아파트가 이미 날아갔다면, 2등, 3등 입지로 유입됩니다. 그렇게 유입된 투자자들이 실제 가치보다 더 높게 아파트를 매수합니다.

그러나 위 단지같은 경우, 실제 수요자들이 매수할 수준이 낮음에도 불구하고 투자자가 유입되어 높은 가격의 호가를 이루게 됩니다. 그러나 그러한 호가를 받아줄 사람이 점차 적어지면서, 결국 하락하게 되는 것입니다.

초보 투자자라면, 이러한 단지를 저점 타이밍에 들어간다면 좋겠지만 그것은 아주 어려운 일이며, 자칫 타이밍을 잘못 가져간다면 최고점에 물려버리는 불상사가 일어나게 됩니다. 2015년에 투자자들이 우르르 몰려갈 때 따라 들어갔으면 무려 7년이 지난 지금에야 원금회복이 되는 단지입니다.

따라서 위 단지같은 시세 흐름을 보이는 경우, 투자 가치가 없다고 할 수 없고, 있다라고 가정할지라도 상당히 난이도가 있는 경우로 판단됩니다.
 

2번째 결론: 요동치는 시세의 단지는 매수/매도 타이밍 유의

그럼 어떤 아파트를 사야할까?

이 질문에 답하기 위해 굉장히 많은 요인을 검토해야 합니다. 그러나 심플하게 투자하기 좋은 아파트를 파악하는 방법을 알려드리겠습니다.
 

지역 평단가가 상승하는 시점보다 먼저 상승한 단지를 주의깊게 보세요

사람들이 선호하는 아파트 순위는, 학교 다닐 때 친구들 성적순과 유사한 점이 많습니다. 우리 반 평균이 75점이라고 가정하겠습니다. 그러면, 평균이 75점 넘는 친구는 반에서 중간 이상은 한다고 생각할 수 있습니다.

아파트 투자도 동일합니다. 지역 평단가가 1,000만원이라고 했을 때, 어떤 단지의 평단가가 1,000만원 이상이면 중간은 가는 아파트입니다.

그러나 이러한 기준은 현재 시점에서만 유의미하죠. 만약 이미 상승장이 어느정도 진행되었다면 안좋은 입지의 아파트도 평균 단가에 근접했을 테니깐요.

그래서 아래 기준대로 한번 찾아보시면 그래도 지역 내 괜찮은 (수요가 몰리는) 아파트를 찾으실 수 있습니다.

분석 아파트 매매평단가와 지역 평단가가 중 어떤 게 먼저 '높은 가격'에 도달했는지 보시면 됩니다.
1) 분석 아파트 매매평단가 1,000만원 도달 시점 (22년 1월)
2) 지역 매매평단가 1,000만원 도달 시점 (22년 6월)

분석 아파트의 매매평단가가 지역 매매평단가보다 먼저 1,000만원 도달했습니다. 먼저 도달했다는건, 그 지역 시세 상승을 견인한다고 볼 수 있습니다. (그 단지 상승분으로 지역 평단가가 오른 것이니까요)

따라서, 이러한 아파트는 지역 내 수요가 받쳐주는, 선호되는 단지일 확률이 높습니다. 이러한 조건을 만족하는 단지들은 아래 시세그래프 처럼 우상향하는 모습을 보입니다.

해당 시세 그래프는 주로 서울/수도권에서 나타납니다. 결국 수요가 강하게 받쳐주고, 새로운 수요도 선호하는 입지는 우상향 그래프를 나타냅니다. 이러한 아파트에 투자하시면 장기 보유해도 좋고, 시세차익에 대한 기대수익도 훨씬 높습니다.

아파트 시세그래프만 잘 살펴보셔도 투자를 하면 안되는 단지를 알 수 있습니다. 투자를 해야할 단지도 알 수 있구요. 항상 시세는 가치를 반영할 확률이 높다는 점 명심하시기 바랍니다.

P.S 해당 포스팅 내용은 아래 북극성주님 영상을 기반으로 각색 및 사례를 분석한 것임을 밝힙니다.
https://youtu.be/L1tD3xeQbvM

출처: 극성부동산재테크

태그 :
#소액투자
#아크로리버파크
#부동산
#아파트매매
댓글
정말 좋은 정보네요... 들렸다가 끝까지 읽고갑니다 ^^
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